Documenti da fornire in caso di compravendita immobiliare

L’acquisto di una casa è un’operazione tanto affascinante quanto complessa.
Un’attenta verifica dei documenti permette di procedere ad un acquisto sicuro e non
correre rischi né in fase di rogito, né in una successiva rivendita dell’immobile. Molto
spesso, infatti, la mancanza di documenti impedisce di avere una situazione chiara circa lo
stato di legittimità dell’immobile.
La nostra Start-up nasce dall’esperienza di importanti avvocati urbanistici che sugli acquisti
di immobili non legittimi potrebbero scrivere libri su libri.
Per prevenire questi rischi in questo breve articolo esporremo quali documenti occorrono e
quali sono le operazioni di verifica necessarie, e spiegheremo come il notaio non sia tenuto
a compiere determinate verifiche.

Che documenti servono per fare un atto di compravendita immobiliare?
Molti sono convinti che per trasferire un immobile basti reperire l’atto di acquisto del
venditore e la planimetria catastale, ma non è così. Questi due documenti sono
indispensabili perché senza di essi l’immobile non può essere trasferito, ma vi sono tanti
altri documenti che servono ad accertare e dimostrare l’assenza abusi edilizi e la conformità
dell’immobile alla normativa.

1) Documenti relativi all’immobile:
– Atto di provenienza
– Attestato di prestazione energetica
– Visura e planimetria catastale (e altra eventuale documentazione catastale)
– Titolo edificatorio abilitativo originario
– Titoli edilizi susseguitisi nel corso degli anni
– Planimetrie ed elaborati grafici
– Rilievo dello stato di fatto
– Certificato di destinazione urbanistica
– Certificato di abitabilità/agibilità
– Regolamento di condominio
– Dichiarazione di regolare pagamento delle spese condominiali
– Contratto di locazione
– Certificazioni di conformità degli impianti e libretto caldaia
– Copia contratto di mutuo
– Visura camerale dell’agenzia immobiliare (in caso di compravendita con mediazione)

2) Documenti relativi alle parti:

a) Acquirente
Persona Fisica

– Documento d’identità
– Codice Fiscale
– Estratto di matrimonio/certificato di stato libero/unione civile
– Copia di eventuali convenzioni patrimoniali o accordi di convivenza
– Copia permesso di soggiorno o visto d’ingresso (per cittadini extra UE)
Persona Giuridica
– Documento d’identità rappresentante
– Denominazione legale, sede, cod. fisc. (tramite certificato del Registro ove iscritta)
– Eventuale delibera con delega poteri

b) Venditore
Persona Fisica
– Documento d’identità
– Codice Fiscale
– Estratto di matrimonio/certificato di stato libero/unione civile
– Copia di eventuali convenzioni patrimoniali o accordi di convivenza
– Copia permesso di soggiorno o visto d’ingresso (per cittadini extra UE)
Persona Giuridica
– Documento d’identità rappresentante
– Denominazione legale, sede, cod. fisc. (tramite certificato del Registro ove iscritta)
– Eventuale delibera con delega poteri
– Eventuale delibera del Consiglio di Amministrazione Società di Capitali
– Eventuale Procura a vendere per Società di Persone
– Certificato di abilitazione della Partita Iva

È vero che “se l’ha vista il notaio, è tutto a posto”?
Il fatto che l’agente immobiliare o il notaio dicano che è tutto a posto non significa che non
si possa incappare in brutte sorprese.
Quanto alle agenzie, nella maggior parte dei casi non rientra tra i servizi offerti il controllo
preventivo dell’intera documentazione dell’immobile, anche perché non è compito previsto
dalla legge.
Persino la figura del notaio, poi, è chiamata a svolgere verifiche diverse rispetto a quelle
riguardanti l’effettiva regolarità tecnica ed amministrativa dell’immobile!
Infatti, a prescindere dal fatto che i Notai svolgano in maniera ineccepibile il proprio lavoro,
non sono tenuti per legge a verificare che l’immobile sia conforme dal punto di vista
urbanistico ed edilizio.
E proprio le Sezioni unite della Corte di Cassazione, nella sentenza n. 8230 del 2019, hanno
stabilito che «in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo
urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della
conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato».

La regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile è oggetto di dichiarazione da parte del
venditore, sotto sua responsabilità penale.
Il notaio non ha facoltà né possiede gli strumenti necessari per accertarne la veridicità: è
obbligato ad attenersi alle informazioni ricevute dal venditore e ad introdurre nell’atto gli
estremi del titolo abilitativo.

Quindi, per il trasferimento dell’immobile di tuo interesse potrebbe essere tutto a posto
perché vi è corrispondenza tra il Catasto e lo stato di fatto o perché il venditore dichiara
l’inesistenza di abusi. Se, però, successivamente si dovessero scoprire dei problemi, potrai
difenderti soltanto agendo nei confronti del venditore, con i tempi e i costi relativi.

Verifica degli elaborati grafici
Un’operazione che a questo scopo risulta utilissima a prevenire problemi futuri è quella
della sovrapposizione delle planimetrie. Infatti, sovrapporre un rilievo aggiornato con il dato
catastale permette di individuare subito eventuali anomalie.

Come ampiamente trattato nel nostro precedente articolo, in REDD abbiamo creato uno strumento che permette di eseguire l’operazione in pochi click.

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